Comprar um imóvel na Espanha é um sonho para muitos brasileiros e latino-americanos, seja para morar, para investir ou para garantir um pé no país para o futuro da família. E a boa notícia é que qualquer estrangeiro pode comprar um imóvel na Espanha, mesmo sem morar aqui.
Mas o processo tem regras próprias, documentos específicos e, principalmente, contratos que nem sempre protegem o comprador. Neste artigo reunimos o que vemos no dia a dia do nosso escritório, acompanhando clientes que compram desde o exterior, para que você saiba exatamente o que verificar antes de assinar qualquer coisa.
Comprar imóvel na Espanha dá direito a visto?
Não. Esta é uma das dúvidas que mais recebemos. O chamado “visto de investidor” (golden visa) por compra de imóvel deixou de existir na Espanha em abril de 2025. Muitos sites ainda falam dele, mas hoje a compra de um imóvel, por si só, não dá direito a residência.
Se além de comprar você quer viver na Espanha, é preciso escolher outra via de imigração (nômade digital, estudos, trabalho, residência não lucrativa, familiar de cidadão europeu, entre outras). Podemos analisar as duas coisas juntas: a compra e o seu caminho de residência.
O primeiro passo: o NIE
O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o número que identifica o estrangeiro perante a administração espanhola. Sem ele não é possível assinar a escritura nem pagar os impostos da compra. Importante: ter NIE não significa ter residência; ele é apenas um número de identificação.
Há três formas de obtê-lo:
- Na Espanha, pessoalmente, com agendamento na Polícia Nacional (em cidades como Barcelona, conseguir hora pode demorar);
- No consulado espanhol do seu país;
- Por procuração, com um advogado pedindo o NIE em seu nome, sem que você precise viajar.
Normalmente o pedido é feito com o formulário EX-15, o passaporte, o pagamento da taxa e um documento que justifique a necessidade do NIE, como a reserva, o contrato de arras ou o contrato de compra e venda. O ideal é iniciar o trâmite assim que decidir comprar, porque a falta de agendamento costuma ser o maior gargalo.
Conta bancária e origem dos fundos
Para pagar o imóvel você vai precisar de uma conta em um banco espanhol (ou da União Europeia). Muitas promotoras só aceitam pagamentos vindos de bancos da UE e recusam transferências de casas de câmbio.
Além disso, por causa das normas de prevenção à lavagem de dinheiro, bancos, notaria e vendedor vão pedir comprovação da origem dos fundos: declarações de imposto de renda, extratos, contratos de trabalho, venda de outros bens etc. Em alguns contratos de promotoras, não entregar essa documentação no prazo pode levar à perda dos valores já pagos. Por isso, organize esses documentos antes de assinar.
Quanto custa comprar, além do preço?
Os impostos mudam conforme o tipo de imóvel:
| Tipo de compra | Imposto principal | Outros custos |
|---|---|---|
| Imóvel novo (comprado da promotora) | IVA de 10% sobre o preço (21% em locais comerciais) | Imposto de Atos Jurídicos Documentados (AJD), cujo percentual varia conforme a comunidade autônoma |
| Imóvel usado (revenda) | Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP), com percentual definido por cada comunidade autônoma | — |
Em ambos os casos, some ainda notaria, registro da propriedade, gestoria, honorários do advogado e, se houver, os custos da hipoteca. Depois da compra, lembre-se dos custos anuais: IBI (o “IPTU” espanhol), condomínio e, se você não for residente fiscal na Espanha, o imposto de renda de não residentes, que é devido mesmo que o imóvel não esteja alugado.
Dá para financiar sendo não residente?
Dá, mas com condições mais rígidas. Em geral, os bancos financiam para não residentes entre 50% e 65% do valor de avaliação, com prazos menores e juros um pouco mais altos do que para residentes. A renda obtida no exterior, em outra moeda, também costuma ser analisada com mais cautela.
Na prática, isso importa muito em compras na planta, como veremos a seguir: se o contrato prevê que você pague 80% na escritura e o banco só financia 60%, a diferença terá de sair do seu bolso. Por isso, recomendamos pedir uma simulação ou pré-aprovação por escrito antes de assinar.
Compra na planta: os cuidados que fazem a diferença
Comprar um imóvel na planta de uma grande promotora pode ser uma ótima opção: imóvel novo, eficiência energética, pagamento parcelado durante a obra. Mas esse tipo de compra tem armadilhas específicas. Recentemente acompanhamos um casal de clientes residentes fora da Espanha na compra de um apartamento na planta na região de Barcelona, e estes foram os pontos que mais pesaram na nossa análise:
1. O que acontece se o banco negar a hipoteca?
Este é o ponto mais importante e o mais esquecido. Muitos compradores acreditam que, se o banco negar o financiamento, podem desistir e recuperar o dinheiro. Não é assim. Para a lei espanhola, a negativa do banco não é “força maior”: se o contrato não prevê expressamente essa situação, o comprador que não paga na escritura é tratado como inadimplente e pode perder tudo o que pagou durante a obra (no caso analisado, cerca de 20% do preço).
Algumas promotoras têm políticas internas mais flexíveis (por exemplo, devolver os valores com um desconto se o comprador comprovar a negativa de vários bancos), mas elas nem sempre constam do contrato. Promessas verbais do vendedor não valem: os contratos costumam ter uma cláusula dizendo que substituem qualquer acordo anterior. Tudo deve estar por escrito.
2. Os contratos de grandes promotoras raramente são negociados
Promotoras grandes trabalham com contratos padronizados e quase nunca aceitam alterações. Isso não impede o trabalho do advogado: é justamente aí que entra a revisão, para explicar ao cliente cada cláusula de risco (prorrogações da entrega, penalidades, causas de rescisão, gastos) e obter da promotora confirmações por escrito sobre os pontos sensíveis. A legislação de defesa do consumidor espanhola permite exigir o que a empresa ofereceu, mesmo fora do contrato, desde que haja prova.
3. Garantia das quantias pagas durante a obra
Na Espanha, a lei obriga a promotora a garantir, por meio de aval bancário ou seguro, todos os valores que o comprador paga antes da entrega, com IVA e juros. Se a obra não for concluída ou entregue no prazo, o comprador recupera o que pagou. Exija o certificado individual de garantia de cada pagamento e confira se os pagamentos vão para a conta especial da promoção.
4. Registro, cargas e situação urbanística
A nota simple do Registro da Propriedade mostra quem é o dono do terreno, se há hipotecas e quais cargas existem. Em bairros novos, é comum haver custos de urbanização pendentes ou obrigações de manutenção da urbanização: é preciso confirmar quem paga. Também verificamos se a unidade é de regime livre ou de proteção oficial (VPO), já que muitos empreendimentos misturam os dois.
5. Quem assina pela promotora e qual a saúde financeira dela
Parece detalhe, mas não é: conferimos se o representante da promotora tem procuração válida para aquele empreendimento específico (já nos enviaram, por engano, a procuração de outra promoção). E, como a obra pode durar mais de dois anos, vale analisar a solidez financeira da empresa.
Preciso estar na Espanha para comprar?
Não necessariamente. O contrato privado de compra e venda (ou de reserva/arras) pode ser assinado eletronicamente, por exemplo via DocuSign. Já a escritura pública precisa ser assinada perante notario: você pode vir pessoalmente ou outorgar uma procuração no consulado espanhol ou perante um notário do seu país (com apostila e tradução, se necessário). A abertura de conta bancária é o trâmite que mais costuma exigir algum contato presencial ou por videochamada com o banco.
Checklist antes de assinar
- NIE solicitado (ou procuração para pedi-lo)
- Conta em banco da UE e documentos de origem dos fundos organizados
- Simulação ou pré-aprovação de financiamento por escrito
- Contrato revisado por advogado, com atenção à cláusula de financiamento e às penalidades
- Nota simple, cargas e situação urbanística verificadas
- Garantia (aval) das quantias pagas confirmada
- Procuração do representante da vendedora conferida
- Todas as promessas comerciais confirmadas por escrito
- Cálculo do custo total: preço + impostos + gastos + custos anuais
Como a Hello España pode ajudar
Na Hello España acompanhamos todo o processo de compra com a própria advogada, de forma 100% digital: obtenção do NIE por procuração, abertura de conta, due diligence completa do imóvel e da vendedora, revisão e negociação do contrato, comunicação com a promotora ou imobiliária e assinatura da escritura, inclusive por procuração se você não puder estar na Espanha.
Saiba mais na nossa página de Imóveis na Espanha ou fale com a nossa equipe pelo WhatsApp.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso concreto.
